 |
0 (543) 792 27 75 |  |
info@erhanyilmaz.av.tr |
|
0 (543) 792 27 75 | |
info@erhanyilmaz.av.tr |
GİRİŞ
Dünyamızda sanayileşme ve köyden kente göçün hızlanması sonucu artan konut ihtiyacı, şehirlerin yatay olarak büyümesine neden olmaktaydı. Aşırı şehirleşmenin sonucunda baş gösteren konut ve işyeri sıkıntısını gidermek için müstakil konut ve işyerlerinden vazgeçilip işyeri ve konutlar üst üste yapılarak toprak sıkıntısına bir çözüm yolu bulunulmasına çalışılmış ve coğrafyanın gerektirdiği yerlerde halen de çalışılmaktadır.
Ülkemizde de 1950'lerden itibaren köyden kente göçün artması sonucu baş gösteren toprak sıkıntısının giderilmesi için yapılan pek çok düzenlemenin ardından 1957 yılından itibaren “kat mülkiyeti” ile ilgili çalışmalara başlanmıştır. Kanun koyucunun eksikliği gidermek için başlattığı bu çalışmalar sonucunda 23.06.1965’te “Kat Mülkiyeti Kanunu” kabul edilmiş ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) olarak isimlendirilen bu kanun 21.01.1966 tarihinde de yürürlüğe girmiştir. KMK'da şu ana kadar en kapsamlı değişiklik 28.11.2007 tarih 5711 sayılı kanunla yapılmış olup güncel ihtiyaç ve olguları daha fazla karşılar hale gelmiştir.
Bu yazımda bilinmesini istediğim konular, KMK / Beşinci Bölüm'de “Anagayrimenkulün Yönetimi” başlığı altında düzenlenen 27. ve devamı maddeler ile Avukatlık Kanunu 43. maddesine 2013 yılında eklenen büro açma konusunun ilişkili olduğu KMK / 24. maddesi olup atıf yapacağım sair başlık ve maddeler üzerinde ise detaylı durmayacağım. Kat mülkiyetinde yönetimin tanım, usül ve esasları üzerine yaptığım bu analiz umarım faydalı olur.
KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM
Kat malikleri ortak bir alan içinde yaşamlarını sürdürmektedirler. Söz konusu bu ortak alanda zamanın değişmesiyle şartlar değişmekte ve teknolojinin gelişmesi ihtiyaçları eskiye oranla farklılaştırmaktadır. Değişen ihtiyaçların yanı sıra günlük ihtiyaçların da varlığı süre gelmektedir. Kat maliklerinin bu ortak ihtiyaçları nedeniyle bir sistem içinde yönetimi kimlerin yapacağı, nasıl ve neye dayanarak yapılacağı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda çeşitli kurumlar oluşturularak belirlenmiştir. Her ne kadar kanunda belirtilmiş bir tanım yer almasa da kat mülkiyetinde yönetim şöyle tanımlanabilir: “Anataşınmazda beraber yaşayanların anataşınmazın mevcudiyetine ve emredici kurallara aykırı olmadan, anataşınmazın korunması, kullanılması, onarımı, ondan faydalanılması için üzerinde yapılacak tasarrufları ve bunlara yönelik konuların dışında kalan fiili nitelikteki bütün iş ve işlemlerin yapılmasına kat mülkiyetinde yönetim denir.”
YÖNETİM ORGANLARI
Kat malikleri, kat mülkiyetine tâbi yapılarda kendilerine ait bağımsız bölümlere sahip olan kişilerdir. Kendi bağımsız bölümleriyle ilgilenmelerinin yanında şüphesiz ana taşınmazdaki ortak yerlerin ihtiyaçlarıyla da ilgilenmelidirler. Kanun koyucu işte bu meseleyi gidermek için kat mülkiyetine tabi olan anataşınmazların yönetimi için üç organ oluşturmuştur:
Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul) - YASAMA
Yönetici (veya Yönetim Kurulu) - YÜRÜTME
Denetçi (veya Denetim Kurulu) - DENETİM
KAT MALİKLERİ KURULU (GENEL KURUL)
Kat Malikleri Kurulu, anataşınmazın tüm malikleri tarafından oluşturulur. Bu kurul anataşınmazda yapılacak işler hakkında karar alma yetkisine sahiptir. Yöneticinin var olduğu dönemlerde dahi bu kurul, yöneticinin yetki ve görev alanına giren durumlarda da karar alma yetkisine haizdir. En net haliyle, son karar alma organıdır (Genel Kurul ‘organ’ olarak adlandırılsa da tüzel kişiliğe sahip değildir.)
Kat malikleri kurulu, malik sayısı ve bağımsız bölüm sayısı ikiden fazla olan alanlarda geçerli olacaktır. Bu şartların mevcut olmadığı durumlarda kat malikleri kurulundan bahsedilemez.
BLOK YAPILARDA KAT MALİKLERİ KURULU KONUSU
Kat Mülkiyeti Kanunu'na 13.04.1983 tarih ve 2814 sayılı kanunun ek 3/c maddesinin eklenmesinin öncesinde sadece bir binanın kat mülkiyetine tâbi olacağından bahsedilirken, bu kanunla blok yapıların da kat mülkiyetine tabi olması düzenlenmiştir. Kural olarak kat malikleri kurulu için tüm maliklerin toplanması gerekliliğine istinaden blok halinde olan yapılarda da tüm blokların maliklerinden bir kurul oluşturulacaktır. Ancak, blok yapılarda bir bloğu ilgilendiren durumlar için tüm maliklerin toplantıya çağrılması gereksiz ve toplantının sağlıklı olmasını da engelleyici olacaktır. Kanun koyucu 2814 sayılı kanunla blok yapıların da kat mülkiyetine tâbi olacağını düzenlerken bu husus üzerinde durmuş ve ek 3/c maddesi ile eğer blok yapılarda sadece bir bloğu ilgilendiren bir sorun varsa sadece o bloğun maliklerinin toplanacağını belirterek yerinde olan bir istisna getirmiş ve burada kat malikleri kurulu için ikili bir sistemi benimsemiştir. Keza sadece bir bloğu ilgilendiren hallerde diğer bloklardaki maliklerin toplantıya katılması anlamsızdır.
KAT MALİKLERİ KURULU'NDA “OY” KONUSU
Kural olarak her malik bir oy hakkına sahiptir. Başka bir ifadeyle, malikin sahip olduğu bölümün büyük ya da küçük olmasının, dükkan veya daire olmasının bir önemi yoktur. Ancak, eğer bağımsız bölüme birden fazla kişi malikse (örneğin iştirak halinde maliklerse) içlerinden veya dışarıdan seçtikleri kişiyle temsil edilecek ve yalnızca bir oy hakkına sahip olabileceklerdir. Kat malikleri oylarını bir vekil aracılığıyla da kullanabilirler; verilecek temsil yetkisi şekle bağlı değildir (KMK / 36. maddede istenilen temsil yetkisini gösteren belge ise sadece ispat için kullanılacaktır.) Söz konusu vekil, kat maliklerinden biri olabileceği gibi, kat malikleri kurulu üyesi olmayan biri de olabilir. Buna karşılık, adı geçen temsilci kat maliki olsa da olmasa da oylamadaki toplam oyların 1/3’ünden fazlasını kullanma yetkisine sahip olamaz. Oyların ancak 1/3’ünü kullanabilecektir. Kesirli sayılar ise dikkate alınmaz. KMK / 31. m. son fıkra hükmü, anataşınmaz hakkında karar alınmasını bir kişinin eline vermeyi engellemeyi amaçlamaktadır. Kat maliki bir vekile yetki verse dahi, asıl oy hakkı kat malikine aittir. Aynı durum ehliyetsizler, tüzel kişiler için de geçerlidir. Tüzel kişilerin de bir organı vasıtasıyla kullanacağı bu yetki vekile sadece yerine getirilmesi için verilmiştir. Asıl olan, oy hakkının tüzel kişiye ait olmasıdır. Ehliyetsizler ise KMK / m. 31/III gereği yasal temsilcileri aracılığıyla veya MK / m. 451/I gereği yasal temsilcilerinin onayıyla oylarını kullanmış sayılacaklardır.
Kat maliklerinin oy hakkı, KMK / 27, 31 ve 32. maddeleri gereği “malik olmalarından kaynaklanan ve vazgeçemeyecekleri” bir haktır. Diğer taraftan, KMK / madde 31/IV’te oy hakkının kullanımı için istisnaen de olsa haklı bir kısıtlama getirilmiştir. Buna göre, toplantıda alınacak karardan doğrudan doğruya etkilenen kişiler o toplantıda oy kullanamayacaktır; ancak, toplantıya katılabilirler. Alınacak karardan doğrudan doğruya etkilenme şartı şu şekilde açıklanmalıdır: Alınacak kararda sadece bu kişinin menfaatinin olumlu ya da olumsuz şekilde etkilenmesi söz konusu olmalıdır.
KAT MALİKLERİ KURULU'NUN GÖREVLERİ
1 - Yönetim planının yapılması, değiştirilmesi,
2 - Günlük yönetim işlerini düzenleyen yönetmelik çıkarılması (Düzenleyici görev ve yetkiler – KMK / m. 28/III),
3 - Yönetici seçmek, görevden almak (KMK m. 34/I, m. 41/I),
4 - İşletme projesini (KMK / m. 37) ve yöneticinin verdiği hesapları denetlemek (KMK / m. 39, m. 41),
5 - Yenilik ve ilaveler için karar vermek
(İdari görev ve yetkiler - KMK / m. 42, m. 43),
6 - Anataşınmazın kullanılmasında ve yönetilmesinde çıkabilecek uyuşmazlıkları gidermek (KMK / m. 32/III, m. 32/son)
KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI USÜL VE ESASLARI
“KMK / Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
Kat malikleri, anataşınmazın yönetimine ilişkin vereceği tüm kararları “Kat Malikleri Kurulu Toplantısı” ile alacaktır. 5711 sayılı kanunla getirilen yenilik olan toplu yapılarda Kat Malikleri Kurulu'nun en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanılır. Bu toplantılar iki şekilde yapılabilir:
1- Olağan toplantlar
2 - Olağanüstü toplantılar
OLAĞAN TOPLANTILAR
Olağan toplantılar, KMK / m. 29/1 gereği yılda en az bir kez ve, yönetim planında belirtilmediği taktirde, takvim yılının ilk ayında yapılacaktır. Yılda en az bir defa toplanmak zorunludur; yönetim planında gösterilmek şartıyla daha fazla toplantı yapılabilir. Eğer yönetim planında herhangi bir tarih belirtilmemiş ya da belirtilse dahi saat, yer, gün gibi maddelerden biri eksik olup da toplantı gününün kesin tarih ve zamanının belirtilmesi gerekliyse, yapılacak çağrıyı yönetici yapacaktır. (Yöneticinin çağrıyı yapmadığı, ihmal ettiği ya da yönetici mevcut olmayan yapılar için çağrıyı kimin, ne zaman ve nasıl yapacağına dair kanunumuzda bir hüküm yoktur. Doktrinde ve Yargıtay kararlarında yönetim planında toplantı tarihi belirtmeyen olağan toplantı için hangi şartların uygulanacağı açısından tartışma vardır. Doktrinde, KMK / m. 29/II kıyasen uygulanmasının gerektiği, yani toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek kat malikleri toplantıya çağırılabilecektir. Yargıtay ise 15 günlük sürenin sadece olağanüstü toplantı için aranacağını, bu şartın olağan toplantı için gerek duyulmadığını savunmaktadır (Y. 5. HD, 12.01.1981, 1980/10230 E., 1981/36 K.) Ancak, Yargıtay'ın aksine kararları da mevcuttur (Y. 5. HD, 30.05.1988, 1988/335 E., 1988/8356 K.))
Olağan toplantının yönetim planında belirlenen ya da takvim yılının ilk ayı içinde yapılmadığı durumlarda olağanüstü toplantı yapılacaktır. (Yönetim planında bu konuyla ilgili hüküm yoksa, KMK / madde 29/I’e aykırılık durumunda yapılması mümkün değildir; çünkü, kat malikleri belirlenmiş olan toplantı tarihine göre kendileri için gerekli hazırlıkları yapmaktadırlar. Dolayısıyla, olağanüstü haller dışında toplantıyı beklemek durumunda bırakılmamalıdırlar.)
Kural olarak kat malikleri kurulu toplantısı için çağrıyı yönetici yapacaktır. Ancak, kat mülkiyetinde yöneticinin olmadığı durumlar da söz konusudur ve bu haller için ise kanun koyucu bir düzenleme getirmemiştir.
Toplantıya çağrı usulüne dair hükümler, zaman konusunda olduğu gibi kanunumuzda bulunmamaktadır; olağanüstü toplantı için öngörülen durum burada da kıyasen uygulanmalıdır. İmzalattırılacak bir yazı veya taahhütlü mektup gönderilerek yapılmalıdır. Noter aracılığıyla yapılan çağrılar da geçerlidir. Çağrı tüm kat maliklerine, kiracılara, sükna ve intifa hakkı sahiplerine, varsa yasal temsilcilerine yapılmalıdır.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman 7 günden az olamaz.
OLAĞANÜSTÜ TOPLANTILAR
Olağanüstü toplantı, önemli bir sebebin ortaya çıkması veya varlığı durumunda, yönetim planında belirtilen veya takvim yılının ilk ayında yapılmayan, yani yıllık olağan toplantı dönemlerinin dışında yapılan toplantılardır. Olağanüstü toplantıya, KMK / m. 29/II gereği, yönetici (veya yöneticiler kurulu), denetçiler ya da Kat Malikleri Kurulu'nun 1/3’ünün isteği üzerine gidilebilir. Ancak, KMK / m. 35/k gereği, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, davet yine yönetici tarafından yapılacaktır. Toplanma zamanı yönetim planında belirtilmemektedir ve dolayısıyla herzaman toplantının yapılabilmesi KMK / m. 29/II gereği mümkündür; yani, toplantı için herhangi bir süre kısıtlaması yoktur.
Kat maliklerinin toplantıda olağan ve olağanüstü alacağı kararlar tüm malikleri, yöneticiyi, denetçileri, kiracıları, intifa ve sükna hakkı sahiplerini bağlar. Bu sebeple kanun koyucu, kat malikleri kurulunun toplanmasında ve karar almasında belirli bir sayı aramıştır. Aksi halde, azınlığın alacağı bir kararla söz konusu kişiler bağlı olacaklardır. Bu da adaletsiz sonuçların doğmasına yol açacak olan bir yoldur. Kanunda olağan ve olağanüstü toplantılarda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve toplantıya katılanların sadece malik sayısı ile karar verileceğini öngörmüştür (KMK / m. 30/I, KMK / m. 30/III).
Toplantının geçerli olabilmesi için toplantı sebebinin 15 gün önceden kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı kağıdı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekir. (Böyle bir bildirim yapılmamış veya 15 günlük süreye uyulmamışsa, toplantıda bulunmayan kat maliki toplantının iptalini isteyebilir.)
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman 7 günden az olamaz.
KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTILARINDA YETER SAYI
“KMK / Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.”
Bu maddede Kat Malikleri Kurulu'nun toplanması ve karar vermesi için gerekli malik sayısı ve pay oranı düzenlenmiştir. (5711 sayılı yasa ile bu maddenin 2. fıkrası değiştirilmiştir.)
Yeter sayı; kat maliklerinin “sayı ve arsa payı bakımından yarısından bir fazlası” ile toplanır ve “oyçokluğu” ile karar verir. (Yasa koyucu ayrıca yeter sayı için kanunda konulmuş hükümleri saklı tutmuştur.) Yasa, toplantı ve karar sayısını ayrı ayrı düzenlemiş ve her ikisinin varlığını şart koşmuştur. Yani, yasa “Çifte Çoğunluk” denilen hem arsa payı hem de sayı itibariyle kat malikleri çoğunluğunu öngörmüştür. Bu nisaba uymayan toplantı usulsüz ve geçersiz olup iptal edilir.
Anataşınmazda birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki toplantıda, sayı olarak bir (tek oy), ancak, arsa payı oranı ise olduğu gibi hesaplanır.
İLK TOPLANTIDA YETER SAYI SAĞLANMAZSA İKİNCİ TOPLANTI ŞARTLARI
Olağan veya olağanüstü toplantılarda, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde ikinci toplantı en erken 7 gün, en geç 15 gün sonra yapılır; yani, ikinci toplantı için verilecek ara 7 günden az ve 15 günden fazla olamaz.
Olağan veya olağanüstü ilk toplantılarda “Çifte Çoğunluk” denilen hem arsa payı hem de sayı itibariyle kat maliklerinin salt çoğunluğu sağlanmak zorundadır ve ancak bu şart ile toplanır. İlk toplantıda bu çifte çoğunluk sağlanamaz ise ikinci toplantıda toplanma için yeter sayı şartı kalkar, ama toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alınmak zorunluluğu vardır.
Duyuru veya çağrı yapılırken toplantı yeri, günü, saati ve gündem maddeleri bildirilmek zorundadır ve ayrıca ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde ikinci toplantının da nerede ve hangi tarihte ve saatte yapılacağı da belirtilmelidir.
Tüm bu belirtilen usül detayları kanunda açık olarak hüküm altına alınmıştır ve dolayısıyla, aykırılık durumunda iptal sebebidir.
*************************************************************************************************************************************************************************************
